2021年，我國的《政府工作報告》和《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和 2035 年遠景目標綱要》共同提出要實施城市更新行動，這是黨中央做出的重大戰略決策部署，也是“十四五”以及今后一段時期我國貫徹新發展理念、轉變城市發展方式、推動城市高質量發展的重要抓手和路徑。隨著我國城市開發建設方式從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展，從房地產主導的增量開發建設逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造，城市更新正式成為新時期中國城市建設與發展的主旋律。
（一）城市更(geng)新(xin)實踐是典(dian)型的系(xi)統性問(wen)題(ti)
城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)是(shi)一(yi)種將城(cheng)(cheng)(cheng)市中不(bu)(bu)(bu)適(shi)應現(xian)代(dai)化城(cheng)(cheng)(cheng)市社(she)會(hui)(hui)生活(huo)的(de)地區(qu)作(zuo)必要(yao)(yao)的(de)、有(you)計劃的(de)改建(jian)活(huo)動，以(yi)實(shi)現(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市空(kong)間(jian)形態和(he)(he)功能(neng)的(de)整(zheng)治提升與(yu)(yu)(yu)煥新(xin)(xin)(xin)(xin)發展。一(yi)方(fang)面，城(cheng)(cheng)(cheng)市作(zuo)為一(yi)個有(you)機的(de)整(zheng)體(ti)(ti)，城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)不(bu)(bu)(bu)僅涉(she)及(ji)物(wu)質空(kong)間(jian)的(de)提質、自(zi)然(ran)景觀資(zi)源與(yu)(yu)(yu)人文資(zi)源的(de)結合(he)(he)，還包括物(wu)質空(kong)間(jian)和(he)(he)經濟(ji)文化之(zhi)間(jian)的(de)協調(diao)發展，以(yi)及(ji)交通(tong)系統、公共(gong)空(kong)間(jian)、商(shang)務(wu)設(she)施(shi)(shi)、教育醫療等(deng)各子系統的(de)配套融合(he)(he)。同(tong)時，在(zai)(zai)城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)實(shi)施(shi)(shi)過程中更(geng)(geng)(geng)是(shi)面臨(lin)政(zheng)府、投資(zi)方(fang)、施(shi)(shi)工方(fang)、規劃方(fang)、物(wu)業(ye)(ye)運(yun)營方(fang)、產權單位、社(she)區(qu)、居民等(deng)多(duo)元主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)、多(duo)層面的(de)協同(tong)合(he)(he)作(zuo)與(yu)(yu)(yu)利益沖突等(deng)問題。另一(yi)方(fang)面，政(zheng)府引導(dao)、多(duo)元主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)投資(zi)、漸(jian)進(jin)式、市場(chang)化改進(jin)已成為城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)項(xiang)目的(de)顯著特征(zheng)，城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)成為一(yi)個影響大(da)區(qu)域(yu)城(cheng)(cheng)(cheng)市肌理且連續不(bu)(bu)(bu)斷進(jin)行系統性生長和(he)(he)改善的(de)過程。由(you)于城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)項(xiang)目資(zi)金(jin)需(xu)求大(da)、涉(she)及(ji)利益主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)多(duo)、改造(zao)運(yun)營周期長等(deng)特點，我國多(duo)地政(zheng)府明(ming)確提出鼓(gu)勵(li)并引導(dao)市場(chang)化主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)和(he)(he)社(she)會(hui)(hui)資(zi)金(jin)參與(yu)(yu)(yu)城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)活(huo)動，構(gou)建(jian)政(zheng)府與(yu)(yu)(yu)居民、社(she)會(hui)(hui)力量合(he)(he)理共(gong)擔改造(zao)資(zi)金(jin)的(de)工作(zuo)機制(zhi)，鼓(gu)勵(li)金(jin)融機構(gou)參與(yu)(yu)(yu)投資(zi)城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)基(ji)金(jin)。在(zai)(zai)嚴(yan)格控制(zhi)大(da)規模(mo)拆除和(he)(he)重建(jian)的(de)政(zheng)策要(yao)(yao)求下，城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)項(xiang)目很難實(shi)現(xian)一(yi)次(ci)性開發平衡(heng)或短期內的(de)投資(zi)平衡(heng)，漸(jian)近式更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)、混合(he)(he)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)、運(yun)營收益平衡(heng)成為城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)的(de)主(zhu)(zhu)基(ji)調(diao)，以(yi)老(lao)舊小(xiao)區(qu)綜合(he)(he)整(zheng)治改造(zao)為代(dai)表的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)項(xiang)目面臨(lin)擺脫財(cai)政(zheng)依賴(lai)，由(you)“開發方(fang)式”向“經營模(mo)式”轉變，這要(yao)(yao)求城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)項(xiang)目不(bu)(bu)(bu)僅構(gou)建(jian)系統的(de)改造(zao)實(shi)施(shi)(shi)商(shang)業(ye)(ye)模(mo)型，還要(yao)(yao)考慮改造(zao)區(qu)域(yu)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市功能(neng)調(diao)整(zheng)與(yu)(yu)(yu)經濟(ji)發展邏輯，通(tong)過自(zi)主(zhu)(zhu)“造(zao)血”走出一(yi)條長效治理和(he)(he)可持續更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)(xin)(xin)之(zhi)路(lu)。
（二）我國城市建設往往以建設邏(luo)輯為主
改革開放以來，我國城市化進程高速推進，大量城市擴張與新城建設推動了以土地開發、地產建設為主導的城市建設模式。在大規劃的城市開發建設過程中，資本的意志更多的占據了主導地位，政府出于短期業績考慮，往往更加關注項目投資的短期回收和投資建設邏輯的成立，對大量項目的后期運營和可持續發展重視不足。2021年8月，住房和城鄉建設部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提出，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進。然而，政策上的調整與要求并無法在短期內改變建設行業長期形成的思維方式與慣用模式，特別是在以工程主導的項目中，還無法形成可以與投資方或工程方相抗衡的參與主體和勢力，這將對城市更新項目的公平性、公益性和持續性造成影響。
（三(san)）規劃在協同治理中的角色(se)和(he)技術挑戰(zhan)
城市更新項目同樣對傳統的規劃行業形成挑戰。首先是規劃技術層面不僅需要面對從開發性規劃為主，向存量規劃的理念和技術轉變，更要從城市空間規劃向集成產業規劃、投融資規劃的多規合一規劃轉變，從靜態的規劃向包涵運營策略的動態規劃轉變；其次是角色和功能的轉變。規劃團隊在城市更新的組織中不應簡單扮演專業技術權威的角色，也不應該站在出資人的“乙方”角色。規劃團隊應該成為整個城市更新項目“協同治理”過程的參與者，主動承擔制定和維護行動準則、促進對話、建立信任以及探索共同收益的責任，促成協同各方建立平衡的權力關系，有效促進“面對面對話、信任建立、參與者對互賴關系的承諾、共享理解及可感知到的階段性合作成果”這5個因素之間的良性循環，從而推動協作走向共贏。
（四）資本強勢下居民主(zhu)體(ti)(ti)利益的弱勢困境
在(zai)城(cheng)市更新的(de)(de)諸多參與(yu)主體(ti)(ti)中(zhong)(zhong)，社區(qu)居民(min)(min)由于(yu)個體(ti)(ti)行為(wei)的(de)(de)分散性、自利(li)性，無法統(tong)一行使(shi)(shi)治理權(quan)力，同時由于(yu)社區(qu)居民(min)(min)擁(yong)有信息的(de)(de)不完全、訴求(qiu)的(de)(de)不一致(zhi)甚(shen)至(zhi)(zhi)(zhi)是利(li)益或(huo)文化(hua)(hua)的(de)(de)沖突性，導(dao)致(zhi)難以形成統(tong)一的(de)(de)利(li)益訴求(qiu)、觀點主張以及足以與(yu)其(qi)它利(li)益相關(guan)方對抗(kang)的(de)(de)博弈力量。社區(qu)居民(min)(min)只能將其(qi)權(quan)利(li)讓(rang)渡給政府(fu)機(ji)關(guan)、自治組(zu)織(zhi)形成委代(dai)理關(guan)系，這種代(dai)理關(guan)系在(zai)實際實施的(de)(de)過(guo)程中(zhong)(zhong)可能導(dao)致(zhi)主體(ti)(ti)虛化(hua)(hua)、異化(hua)(hua)或(huo)偏差，致(zhi)使(shi)(shi)部分個體(ti)(ti)甚(shen)至(zhi)(zhi)(zhi)集(ji)體(ti)(ti)利(li)益受到損失。為(wei)此，在(zai)與(yu)權(quan)力機(ji)構、投(tou)資(zi)主體(ti)(ti)、施工主體(ti)(ti)、運營主體(ti)(ti)甚(shen)至(zhi)(zhi)(zhi)規劃設計(ji)等智(zhi)力服(fu)務(wu)主體(ti)(ti)的(de)(de)合(he)作與(yu)博弈中(zhong)(zhong)，社區(qu)居民(min)(min)處(chu)于(yu)弱(ruo)勢地位，如(ru)何保(bao)證(zheng)集(ji)體(ti)(ti)利(li)益長(chang)期化(hua)(hua)和最大化(hua)(hua)成為(wei)城(cheng)市更新項目(mu)組(zu)織(zhi)與(yu)機(ji)制設計(ji)的(de)(de)重要課題。
在城市更新中，處于核心地位的地方政府、原產權人、開發商或投資主體，以及處于外圍的規劃設計服務方、施工單位、運營方和第三方的社會團體、非政府組織等，都會直接或間接對城市更新活動構成影響。實施城市更新的過程是多個權利主體利益分配協調和博弈的過程，也是土地、資產以及運營權的產、權、責的界定與分配過程。然而各主體的博弈力量卻是不均衡的。在我國發達城市的建成區中，城市更新的需求幾乎是普遍存在的，但是，如果不是由政府投資進行的建筑加固與設施改造項目，能以市場化動力進行系統性城市更新的項目并不容易成立，其核心問題還是資金問題。2020年財政部《關于加快地方政府專項債券發行使用有關工作的通知》（財預〔2020〕94號文）嚴格約束了專項債資金在城市更新中的應用：能夠利用專項債的城市更新項目須具備收益現金流平衡、不涉及土儲、不涉及地產開發的特點，主要是“改”與“留”項目。為此，無論是政府專項債、城市更新基金還是社會資本，都需要有符合資本特點和要求的投資回報方式。能否在政府投資或政策補貼的基礎上，構建滿足居民改造需求、同時具備投資邏輯的商業模型成為實現項目落地的關鍵。在這種力量不均衡、價值地位不平等的背景下，城市更新項目中投資人的話語權將很容易提高甚至占據主導地位。在當前我國建設項目普遍采取的墊資模式下，施工方的話語權及博弈地位也會得到強化。
多個城市的政策表明，政府通常傾向選擇市場化主體作為城市更新活動的主導者或統籌組織者。例如，2021年6月《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》明確政府規劃并引領市場化參與主體進入到城市更新活動；2021年9月正式公布施行的《上海市城市更新條例》規定：更新區域內的城市更新活動，由更新統籌主體統籌開展，市、區人民政府應當按照公開、公平、公正的原則組織遴選，確定與區域范圍內城市更新活動相適應的市場主體作為更新統籌主體，由更新區域內物業權利人實施的，應當在更新統籌主體的統籌組織下進行。在這種政策導向下，如果資金方或工程方成為城市更新的統籌主體，則更可能強調短期利益、注重建設資金的回收邏輯，進而可能忽視面向未來發展以及有利于構筑良好發展環境、生活環境的公益性項目或降低投資額度，導致城市更新項目出現“重建輕營”“虎頭蛇尾”現象。
同(tong)時，城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)不(bu)僅僅是建(jian)設工程，更(geng)(geng)是社(she)(she)會治理(li)和(he)制(zhi)度創新(xin)(xin)的工程，如(ru)何破解當前社(she)(she)區(qu)(qu)類型的多樣化、社(she)(she)會生活的網絡(luo)化、社(she)(she)區(qu)(qu)公共(gong)(gong)事務冷漠(mo)化等社(she)(she)區(qu)(qu)“碎(sui)片化”問(wen)題(ti)，使如(ru)何實(shi)現社(she)(she)區(qu)(qu)的善(shan)治、重(zhong)建(jian)社(she)(she)區(qu)(qu)生活共(gong)(gong)同(tong)體，進而(er)探索城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)統籌(chou)謀劃(hua)機制(zhi)、可(ke)持續模式及配套制(zhi)度政策(ce)成為城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)項目(mu)高(gao)質量實(shi)施的核(he)心難點。
為此，強化(hua)運營(ying)前置，實現城市更(geng)新主體(ti)在更(geng)長(chang)的時期(qi)內與業主居(ju)民的利(li)益綁定(ding)，使城市更新項目的(de)權力主(zhu)體（投資(zi)方、建設(she)方）與弱勢主(zhu)體（居民(min)、業(ye)主(zhu)）間形成重復博弈格局，可(ke)以有效避免項目規劃設(she)計(ji)的(de)短視現象及項目施工的(de)造假現象。通過運營前置，使運營方對項目質量與建設成本負有更大責任，采取“改造+運營+物業”“投資+設計+施工+運營”“EPC+O”等一體化運營服務模式，城市更新項目可以更精確的策劃規劃有商業價值的資產物業與經營性項目，更準確的預測后期運營成本與收益，更合理的確定未來設備的使用需求、當前的工程造價與質量要求，有利于形成統籌兼顧、落地性強的項目實施方案，合理確定并平衡項目改造建設期與運營維護期的投資與收益，實現項目的全周期統籌協調。同時(shi)采取共同締(di)造的理(li)念，構(gou)建“黨委(wei)(wei)(wei)會(hui)—居(ju)委(wei)(wei)(wei)會(hui)—業(ye)主委(wei)(wei)(wei)員會(hui)—社會(hui)組(zu)織”“四位一體(ti)(ti)(ti)”社區(qu)管理(li)體(ti)(ti)(ti)制(zhi)，規(gui)范社區(qu)管理(li)、強化業(ye)主自治，提(ti)升業(ye)主群(qun)體(ti)(ti)(ti)的話語權和談判地位，形成業(ye)主群(qun)體(ti)(ti)(ti)對(dui)運營方的監督(du)與制(zhi)約。
當然，運營前(qian)置仍然有太多(duo)的(de)實踐問題需要研究和探討，比如(ru)(ru)：如(ru)(ru)何(he)(he)實現(xian)運營前(qian)置，在項目前(qian)期如(ru)(ru)何(he)(he)選(xuan)擇運營方、是(shi)否能夠鎖定運營方、被鎖定長期的(de)運營權(quan)是(shi)否對業(ye)主(zhu)有利，什么樣的(de)社區治理(li)機制以及采(cai)取怎樣的(de)運營權鎖(suo)定機(ji)制(zhi)才能形成良好(hao)的(de)相互制約(yue)，實現“一次(ci)改(gai)造、長效管理、持續(xu)更新”等。
城市更新所追求的目標應該是一個集經濟、社會、生態等在內的目標群。即通過更新可以實現改善居住質量，減少社會排斥，促進社會公平，激發城市活力，推動城市可持續發展。為此，全面推進城市更新的任務是多元的、系統性的，需要破解更新思路及頂層設計、項目資金與融資問題、更新內容與模式問題、項目組織治理與持續運營問題。為此，城市更新項目的系統性研究與策劃規劃應該包括以下任務：集成專業服務能力和優勢資源，實施“投資+設計+改造+運營”一體化服務，從優化頂層設計、提升改造內容，倡導共同締造、助力社區治理，創新融資模式、激發改造動力，完善配套政策、建立長效機制等方面，探索新時期有機更新與可持續運營的市場化破題路徑，全面改善建筑和設施功能，創造優美環境、激活并導入新經濟，提高社區居民的生活質量和幸福感，讓老舊小區重新煥發時代活力。基于以上任務，支持業主群體實現重復博弈的“完全信息”則包含系統推進城市更新改造項目實施的“1-4-8-4”框架體系。即：
——一套系統化解決方案：包涵策劃規劃、投融資設計、實施計劃及運營服務四位一體的統籌謀劃；
——四維系(xi)統與八大工程：包(bao)涵“硬(ying)件改造”維度(du)的(de)設施改造與(yu)建筑升級(ji)、環境美(mei)化(hua)與(yu)空(kong)間利用；“功能(neng)增配”維度(du)的(de)民生(sheng)配套(tao)與(yu)便民服務(wu)、功能(neng)植入與(yu)業(ye)態織補；“管理提升”維度(du)的(de)網格管理與(yu)物(wu)業(ye)運維、智慧社區與(yu)場景應用；“社區治理”維度(du)的(de)特色文化(hua)與(yu)公益事業(ye)、黨建引領與(yu)社區共治。
——四個實施(shi)階(jie)段：研策階段、方案階段、改造階段、運營階段。其中，“研策階段”的工作重點是摸底調查及存量資源調研評估。包括：考察老舊小區及更新片區進行10-15分鐘生活圈基本情況（用地、房屋資源，公共服務資源，住戶資源，可運行項目及社區大數據）；存量可運行資源功能評估；城市更新改造關鍵問題梳理；社區宜居環境“再規劃”；明確要改哪些、必須改哪些，拆分改造項目清單；列細分類分項出資方案；初步的項目運營方案，整體平衡方案；建立社區維護長效機制；片區文化形態和活力打造。“方案階段”的核心是編制城市更新項目實施方案及存量資源整合利用專項改造規劃。包括設施改造與建筑升級方案；道路及停車場接駁系統規劃；組團管理單元的劃分；公共空間及風貌提升規劃；便民性服務設施規劃；可運營公共設施規劃；智慧社區與場景應用；社區治理與招商運營規劃；城市更新及社區改造推進計劃。“改造階段”重點進行施工方案設計，項目立項與方案審批，項目招投標，項目施工與低擾動施工管理，工作協同與項目驗收。“運營階段”的重點是社區共治與物業運維。包括社區黨建、管理組織重構；項目移交、社區物業管理與運維；社區服務、產業項目招商；網格化管理與智慧社區建設等。
在系統更新“1-4-8-4”實施框架的統領下，需要通過系統策劃和規劃統籌，將改造訴求與投資邏輯、產業邏輯、運營邏輯統籌疊加在空間規劃設計之中，形成一個高質量的、兼顧多個主體意愿、協同多方利益訴求、符合政策和專業性要求的“五維融合”的系統更新實施方案——也就是多元主體的博弈合作成果。“五個維度”分屬不同專業領域，在項目中相互關聯、相互影響，保證了規劃的系統性和專業性，也是項目研判和可行性論證的基礎。為此，實施方案的形成過程即是系統策劃和統籌規劃的工作過程，也是項目進行資源整合、“博弈談判”和投資決策的過程。具體“五個維度”規劃協同的重點內容如下：
——居民需求與(yu)社區治理(li)維度。城(cheng)市更新項(xiang)(xiang)目(mu)的起點是居(ju)民(min)對老舊(jiu)小區(qu)、建筑及生(sheng)活環境(jing)改(gai)(gai)(gai)造的訴求(qiu)，城(cheng)市更新項(xiang)(xiang)目(mu)的終點是滿足城(cheng)市居(ju)民(min)對美好環境(jing)與生(sheng)活品質的需(xu)求(qiu)，也是整體性(xing)社(she)區(qu)治理的再(zai)組織(zhi)化和新型社(she)區(qu)再(zai)造的過(guo)程。居(ju)民(min)需(xu)求(qiu)與社(she)區(qu)治理一般包括四個方面(mian)：一是加固建筑、改(gai)(gai)(gai)建配套基(ji)礎設(she)施。二是改(gai)(gai)(gai)造提升(sheng)人居(ju)環境(jing)。三是改(gai)(gai)(gai)善優化居(ju)民(min)服(fu)務。
——經濟發展(zhan)與產業策劃維(wei)度。產(chan)業策劃(hua)(hua)是提(ti)升城市(shi)更(geng)新項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)經濟(ji)價(jia)(jia)(jia)值和(he)(he)(he)未來(lai)運營收(shou)益(yi)的(de)(de)(de)(de)前提(ti)，不(bu)同性質(zhi)的(de)(de)(de)(de)城市(shi)更(geng)新項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)其改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)訴求、改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)方(fang)(fang)式、改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)成(cheng)本與主(zhu)要盈利(li)點都(dou)有(you)較大差異。一般情(qing)況下，老(lao)舊廠區(qu)、老(lao)舊街(jie)區(qu)的(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)將突出(chu)產(chan)業功能業態的(de)(de)(de)(de)打造(zao)(zao)(zao)(zao)及(ji)商業物業價(jia)(jia)(jia)值的(de)(de)(de)(de)提(ti)升，而(er)老(lao)舊小區(qu)及(ji)城中村的(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)則以生(sheng)活環境改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)提(ti)升、服務配套(tao)設(she)施的(de)(de)(de)(de)增補完(wan)善為重點。總體(ti)(ti)(ti)來(lai)看(kan)，城市(shi)更(geng)新代表著城市(shi)發展方(fang)(fang)式的(de)(de)(de)(de)轉變和(he)(he)(he)內涵式發展、高(gao)質(zhi)量發展的(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)向，城市(shi)更(geng)新項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)應該著眼于更(geng)大區(qu)域、從城市(shi)總體(ti)(ti)(ti)戰略角度出(chu)發構建(jian)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)標體(ti)(ti)(ti)系，挖(wa)掘和(he)(he)(he)提(ti)升項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)價(jia)(jia)(jia)值，策劃(hua)(hua)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)定位與產(chan)業發展的(de)(de)(de)(de)增量價(jia)(jia)(jia)值空間，設(she)計優化項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)城市(shi)功能與產(chan)業業態，發掘孵化和(he)(he)(he)規劃(hua)(hua)設(she)計出(chu)具(ju)有(you)一定商業價(jia)(jia)(jia)值的(de)(de)(de)(de)子項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)。越(yue)是更(geng)多的(de)(de)(de)(de)發掘創造(zao)(zao)(zao)(zao)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)區(qu)域的(de)(de)(de)(de)未來(lai)價(jia)(jia)(jia)值，則項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)越(yue)有(you)高(gao)品(pin)質(zhi)改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)和(he)(he)(he)公益(yi)性服務設(she)施配套(tao)的(de)(de)(de)(de)空間，越(yue)能吸引(yin)社會資本參與共建(jian)共享，各(ge)投(tou)資主(zhu)體(ti)(ti)(ti)及(ji)利(li)益(yi)相關方(fang)(fang)則越(yue)容(rong)易(yi)各(ge)取(qu)所需、達成(cheng)一致，項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)持續更(geng)新與改(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)(zao)設(she)想才(cai)更(geng)容(rong)易(yi)實現。
——物業管(guan)理與運營計(ji)劃維度。除(chu)了拆除(chu)重建(jian)類城(cheng)市更新(xin)項(xiang)目，挖掘、培(pei)育(yu)和準(zhun)確(que)評價項(xiang)目的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)與(yu)(yu)(yu)運(yun)(yun)營(ying)(ying)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)價值(zhi)(zhi)成為項(xiang)目投資平衡的(de)(de)重點(dian)。我國傳統物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)行業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)內(nei)(nei)容局限(xian)于“四保(bao)(bao)(bao)”服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)，即保(bao)(bao)(bao)潔(jie)、保(bao)(bao)(bao)修、保(bao)(bao)(bao)綠及保(bao)(bao)(bao)安(an)，主要是對(dui)住(zhu)宅及配套設(she)施的(de)(de)維(wei)護和管(guan)(guan)理(li)。隨著社(she)(she)(she)區(qu)經濟的(de)(de)崛起(qi)和物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)市場(chang)(chang)(chang)化的(de)(de)不(bu)斷推進，物業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)越(yue)來越(yue)注重業(ye)(ye)(ye)(ye)主的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)體驗(yan)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)由“對(dui)物管(guan)(guan)理(li)”逐漸轉向“對(dui)人服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)”，服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)內(nei)(nei)容和服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)方(fang)式都有(you)了新(xin)的(de)(de)突(tu)(tu)破，業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)邊(bian)界不(bu)斷延伸(shen)。現(xian)階段物企提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)社(she)(she)(she)區(qu)增值(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)通常圍(wei)繞(rao)社(she)(she)(she)區(qu)生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)(huo)場(chang)(chang)(chang)景，提(ti)供(gong)(gong)生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)(huo)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、財產運(yun)(yun)營(ying)(ying)和資源運(yun)(yun)營(ying)(ying)三(san)大(da)類服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)。物業(ye)(ye)(ye)(ye)公司以基礎(chu)物業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)和資產運(yun)(yun)營(ying)(ying)、家裝服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、到(dao)家服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)、社(she)(she)(she)區(qu)傳媒(mei)、社(she)(she)(she)區(qu)金融、本地生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)(huo)等(deng)增值(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)與(yu)(yu)(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主實現(xian)社(she)(she)(she)區(qu)生(sheng)(sheng)(sheng)活(huo)(huo)場(chang)(chang)(chang)景的(de)(de)強連接(jie)；并將(jiang)業(ye)(ye)(ye)(ye)態延伸(shen)至客(ke)戶求學、工作、就醫、出(chu)行、休(xiu)閑等(deng)空間場(chang)(chang)(chang)景，提(ti)供(gong)(gong)全(quan)業(ye)(ye)(ye)(ye)態的(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)解決(jue)方(fang)案；甚(shen)至突(tu)(tu)破社(she)(she)(she)區(qu)，拓展服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)至市政環衛、園林綠化、公建(jian)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)、交通協管(guan)(guan)、智慧城(cheng)市建(jian)設(she)等(deng)城(cheng)市服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)細(xi)分領域。將(jiang)老舊社(she)(she)(she)區(qu)治理(li)與(yu)(yu)(yu)城(cheng)市更新(xin)納入整個城(cheng)市服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)當中，以公共資產經營(ying)(ying)產生(sheng)(sheng)(sheng)的(de)(de)收益(yi)反哺城(cheng)市更新(xin)項(xiang)目的(de)(de)成本支出(chu)，同時，導入地方(fang)農副產品、文旅資源等(deng)區(qu)域產業(ye)(ye)(ye)(ye)資源，實現(xian)內(nei)(nei)外(wai)部產業(ye)(ye)(ye)(ye)資源與(yu)(yu)(yu)生(sheng)(sheng)(sheng)態圈體系流量變現(xian)。為解決(jue)老舊小區(qu)改(gai)造后(hou)的(de)(de)持(chi)續管(guan)(guan)理(li)提(ti)供(gong)(gong)了一個市場(chang)(chang)(chang)化的(de)(de)可選路(lu)徑(jing)。
——項目(mu)投(tou)資與工程建(jian)設維度。這個維(wei)度(du)(du)需要將項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)產(chan)業發展邏(luo)(luo)(luo)輯(ji)、物業運(yun)營邏(luo)(luo)(luo)輯(ji)與投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)建設(she)邏(luo)(luo)(luo)輯(ji)相(xiang)融(rong)合(he)，基(ji)于(yu)政(zheng)策環境、政(zheng)府(fu)要求(qiu)、居(ju)民需求(qiu)、項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)條件，研究城市(shi)更新的(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)(mu)標(biao)與任(ren)務。主(zhu)要關注(zhu)和重點破解(jie)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)投(tou)(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)難題(ti)，論證(zheng)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)建設(she)的(de)(de)(de)(de)可(ke)行(xing)性(xing)與支(zhi)撐條件，構(gou)建項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)回報模(mo)型(xing)。通過(guo)初(chu)步(bu)判斷項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)實(shi)施(shi)各階(jie)段的(de)(de)(de)(de)成本與可(ke)能的(de)(de)(de)(de)收益，明確(que)界定(ding)或調(diao)整項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)范(fan)(fan)圍、目(mu)(mu)(mu)標(biao)定(ding)位、更新內(nei)容、配套政(zheng)策或實(shi)施(shi)進度(du)(du)，以便滿足(zu)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)對市(shi)場化(hua)實(shi)施(shi)主(zhu)體(ti)的(de)(de)(de)(de)引力(li)和投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)平衡(heng)(heng)要求(qiu)。例如，可(ke)以針對項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)特點，采(cai)取項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)內(nei)部自平衡(heng)(heng)、大片區(qu)平衡(heng)(heng)、跨區(qu)域平衡(heng)(heng)、政(zheng)府(fu)特殊政(zheng)策性(xing)平衡(heng)(heng)等多種(zhong)模(mo)式(shi)，甚至是擴大社(she)區(qu)改(gai)造(zao)更新范(fan)(fan)圍、土地置換等手(shou)段，實(shi)現項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)區(qu)域投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)邏(luo)(luo)(luo)輯(ji)的(de)(de)(de)(de)構(gou)建。基(ji)于(yu)面向未(wei)來的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)收益、不同階(jie)段的(de)(de)(de)(de)改(gai)造(zao)成本以及項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)可(ke)以確(que)定(ding)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方與資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金屬性(xing)，初(chu)步(bu)形(xing)成項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)模(mo)型(xing)與總體(ti)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)收益測算，并以此為基(ji)礎，溝通協調(diao)政(zheng)府(fu)、社(she)會資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本、社(she)區(qu)管理方的(de)(de)(de)(de)意(yi)見和需求(qiu)，初(chu)步(bu)形(xing)成城市(shi)更新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)商業投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)邏(luo)(luo)(luo)輯(ji)與改(gai)造(zao)更新實(shi)施(shi)構(gou)想。
——城市(shi)規劃與(yu)項目設計(ji)維度(du)。城市更新項目中的規劃設計方案是多元主體訴求和利益的集中表現，既需要體現規劃設計的專業性，更要體現統籌與協調的作用，承載和融入項目產業、投資、運營、社區治理等策劃管理邏輯與要求。城市更新規劃的編制要基于既有區域特點、資源情況，客觀發現城市建成環境的主要矛盾和深層次問題，制定具有系統性、針對性和前瞻性的城市更新規劃，通過空間落位實現增長過程中的內涵式有機更新，并通過規劃建設管理的整體統籌，去推動城市更新規劃實施的順利推進，依托社會網絡以機制轉型保障城市更新行動的有序開展。城市更新規劃過程需要更加多元協同、綜合開放的工作方法，更強調多主體參與、更注視工作模式創新。通過多主體協商、多部門協同、多團隊協作，加強全流程公眾參與，逐步形成城市更新地區的發展共識，充分了解小區居民訴求、充分調動社會和市場力量，推動城市更新項目的有效實施和長效運營。
城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)不是(shi)冷冰冰的(de)(de)工(gong)(gong)程(cheng)改造，而是(shi)充滿(man)人情味的(de)(de)系(xi)統性(xing)的(de)(de)美好家園再造，更(geng)(geng)(geng)(geng)是(shi)一(yi)(yi)項(xiang)長(chang)(chang)期而復(fu)(fu)雜的(de)(de)實踐探索(suo)與(yu)系(xi)統工(gong)(gong)程(cheng)。在城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)項(xiang)目的(de)(de)實施(shi)(shi)中，基本的(de)(de)改造訴(su)求(qiu)是(shi)基點，清(qing)晰的(de)(de)商業邏輯(ji)是(shi)前提，價(jia)值增量(liang)的(de)(de)創(chuang)造是(shi)重點，更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)主(zhu)體的(de)(de)組織是(shi)關(guan)鍵，運(yun)(yun)營機制創(chuang)新(xin)是(shi)保障(zhang)。城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)項(xiang)目通過運(yun)(yun)營前置與(yu)規(gui)劃集成(cheng)，可以實現多(duo)元(yuan)主(zhu)體博弈(yi)的(de)(de)信息更(geng)(geng)(geng)(geng)完全、更(geng)(geng)(geng)(geng)對(dui)稱(cheng)、更(geng)(geng)(geng)(geng)透明(ming)，有(you)(you)利(li)于在更(geng)(geng)(geng)(geng)長(chang)(chang)的(de)(de)項(xiang)目運(yun)(yun)營周(zhou)期內平(ping)衡(heng)多(duo)元(yuan)主(zhu)體利(li)益(yi)，有(you)(you)利(li)于多(duo)主(zhu)體間(jian)形成(cheng)均(jun)衡(heng)博弈(yi)架構和建立重復(fu)(fu)博弈(yi)格局(ju)，有(you)(you)利(li)于構建項(xiang)目的(de)(de)經(jing)濟(ji)邏輯(ji)與(yu)商業模型(xing)，形成(cheng)統籌兼顧、可行性(xing)高的(de)(de)城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)項(xiang)目實施(shi)(shi)方(fang)案，將城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)項(xiang)目更(geng)(geng)(geng)(geng)好的(de)(de)與(yu)產業轉型(xing)、消費升(sheng)級、文(wen)化傳(chuan)承、金(jin)融(rong)創(chuang)新(xin)、社區治理等緊密結(jie)合，走(zou)出一(yi)(yi)條(tiao)高質量(liang)、可持續的(de)(de)城(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)之(zhi)路(lu)。
